Eigenheim finanzieren

Das Wichtigste zur Eigenheimfinanzierung – Basiswissen

Das Wichtigste zur Eigenheimfinanzierung – Basiswissen zu eigenen Mitteln, Vorsorgegeldern aus der 2. und 3. Säule, Hypothekarmodelle, Amortisation und Tragbarkeit im Überblick.

Eigene Mittel – mindestens 20 %

Das eigene Zuhause ist eine grosse Investition. Für die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie benötigen Sie mindestens 20 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln, um die restlichen 80 % als Hypothek von der Bank zu erhalten.

Zusammensetzung des Eigenkapitals

Ihr Eigenkapital kann zu 10 % aus Geldern der beruflichen Vorsorge bzw. Pensionskasse (2. Säule) stammen. Weitere 10 % sollten effektive Eigenmittel sein aus

  • Konto- und Sparguthaben
  • Wertschriften
  • Lebensversicherungen (Rückkaufswert)
  • Erbvorbezug oder Darlehen.

Finanzierung mit 2. und 3. Säule

Sie können Ihr Eigenheim aus dem Guthaben Ihrer Pensionskasse (2. Säule, maximal 10% des Immobilienwerts) und aus Einsparungen Ihrer gebundenen privaten Vorsorge (Säule 3a) finanzieren. Sie haben die Wahl zwischen Verpfändung und Vorbezug dieser Gelder.

Verpfändung

Wenn Sie Ihre Vorsorgegelder an die Bank verpfänden, gelten sie als Sicherheit für die Hypothek und zugleich als Eigenmittel.

Vorteile der Verpfändung

  • 2. Säule: Keine Rentenkürzung und Steuereinsparung durch konstant hohe Hypothekarzinsabzüge
  • Säule 3a*: Doppelte Steuereinsparungen durch konstant hohe Hypothekarzinsabzüge und Einzahlungen auf das Säule-3a-Konto. Verzinsung des Kapitals läuft weiter.

Nachteile der Verpfändung

  • 2. Säule: Höhere Hypothek und damit höhere Zinsen verglichen mit Vorbezug. Der verpfändete Betrag muss bis zur Pension amortisiert werden.
  • Säule 3a : Der Hypothekarkredit erhöht sich um die verpfändete Summe.

* Tipp: Eine Verpfändung ist vor allem dann interessant, wenn die Hypothekarzinsen tiefer sind als die Verzinsung auf dem Säule-3a-Konto.

Vorbezug

Beim Vorbezug lassen Sie sich Ihre Vorsorgegelder auszahlen. Sie gelten als Eigenmittel und werden zum reduzierten Steuersatz als Einkommen versteuert.

Vorteile des Vorbezugs

  • 2. Säule* und Säule 3a. : Die Hypothek wird kleiner, womit sich die Zinsbelastung reduziert.

Nachteile des Vorbezugs

  • 2. Säule: Tiefere Altersrente und mögliche Leistungskürzungen bei Invalidität und Tod.
  • 2. Säule und Säule 3a : Besteuerung des vorbezogenen Kapitals und damit höhere Steuern.

* Tipp: Der Vorbezug von Pensionskassengeldern ist genau abzuwägen. Bei einem Privatkonkurs gehen Sie das Risiko ein, nicht nur Ihr Eigenheim, sondern auch Ihre Altersvorsorge zu verlieren.

 

Weitere wichtige Informationen zu Verpfändung und Vorbezug von Vorsorgegeldern finden Sie in unserem Factsheet.

Hypothekarmodelle

Es gibt unterschiedliche Hypotheken. Für welche Sie sich entscheiden, hängt von Ihrer Situation ab. Die wichtigsten Hypothekarmodelle im Überblick:

Festhypothek

Merkmale

  • Gleichbleibender Zinssatz
  • Fixe Laufzeit

Vorteile

  • Schutz vor steigenden Zinsen
  • Erlaubt eine sichere Budgetplanung

Nachteile

  • Fixe Laufzeit
  • Kosten bei frühzeitiger Auflösung

Variable Hypothek

Merkmale

  • Variabler Zinssatz
  • Keine fixe Laufzeit

Vorteile

  • Grosse Flexibilität
  • Vorteilhaft bei sinkenden Zinsen

Nachteile

  • Steigende Zinsen führen zu höherer Zinsbelastung
  • Fehlende Kalkulierbarkeit und Transparenz: Bank ist frei in der Anpassung des Zinssatzes

Libor Hypothek

Merkmale

  • Variabler Zinssatz
  • Anpassung des Zinssatzes monatlich oder alle 3, 6 oder 12 Monate je nach Vereinbarung
  • Fixe Laufzeit

Vorteile

  • Oft die günstigste Finanzierungsform
  • Transparente Festlegung des Zinses nach dem Libor Referenzzinssatz
  • Schneller von sinkenden Zinsen profitieren
  • Absicherung vor steigenden Zinsen mittels Beschränkung nach oben (Cap) möglich

Nachteile

  • Fixe Laufzeit
  • Steigende Zinsen führen zu höherer Zinsbelastung

Direkte oder indirekte Amortisation?

Wenn Sie eine Hypothek von der Bank erhalten, müssen Sie sie in der Regel innert 15 Jahren auf 2/3 des Werts amortisieren. Sie zahlen die Hypothek also zurück. Dabei können Sie zwischen der direkten und der indirekten Amortisation wählen.

Direkte Amortisation

Merkmale

  • Hypothek wird in Raten zurückbezahlt

Vorteile

  • Die Schuld reduziert sich, weil Hypothek und Zinsbelastung laufend abnehmen

Nachteile

  • Weniger Steuerabzüge

Indirekte Amortisation

Merkmale

  • Hypothek wird in Raten auf ein Säule-3a-Konto einbezahlt, das Geld wird als Sicherheit verpfändet und am Ende als Gesamtsumme  zurückbezahlt.

Vorteile

  • Steuervorteile durch Schuldzinsabzüge und Abzüge von Einzahlungen in das Säule-3a-Konto

Nachteile

  • Schuld und Zinsbelastung bleiben gleich hoch

Tragbarkeit – laufende Kosten maximal 1/3 des Einkommens

Eine Hypothek führt zu laufenden Kosten. Diese müssen in einem ausgewogenen Verhältnis zu Ihrem Einkommen stehen und maximal 1/3 davon beanspruchen. Damit müssen Sie rechnen:

  • Hypothekarzinsen: Gehen Sie von einem durchschnittlichen Zinssatz von 5 % aus, um bei Zinsschwankungen auf der sicheren Seite zu sein.
  • Amortisation: Die Hypothek muss auf 2/3 des Werts innert 15 Jahren zurückbezahlt werden. Rechnen Sie mit 1 % des Hypothekenvolumens.
  • Unterhalt und Nebenkosten: Planen Sie 0,7 bis 1 % des Kaufpreises für Versicherungen, Heizung, Strom, Gas, Wasser, Rückstellungen für Renovationen, laufende Reparaturen und Pflege des Gartens oder der Liegenschaft ein.

Tragbarkeitsrechnung – Fallbeispiel

Unsere Tragbarkeitsrechnung veranschaulicht beispielhaft die laufenden Wohneigentumskosten einer Familie mit einem Einkommen von 140‘000 Franken.

Kaufpreis der ImmobilieCHF 700‘000
Eigenmittel (20 % des Kaufpreises)CHF 140‘000
Hypothek (80 % des Kaufpreises)CHF 560‘000
Laufende Kosten
Hypothekarzinsen (5 %)CHF 28‘000
Amortisation (1 % des Hypothekenvolumen)CHF 5‘600
Unterhalt und Nebenkosten (1 % des Kaufpreises)CHF 7‘000
Summe der WohneigentumskostenCHF 40‘600
Verhältnis Wohneigentumskosten zum Einkommen29 %

Fazit: Das Wohneigentum ist für diese Familie finanziell tragbar, da es weniger als 1/3 ihres Einkommens ausmacht.

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