Eigenheim-Glossar

Wichtige Fachbegriffe einfach erklärt

Mit den Erklärungen der wichtigen Fachbegriffe aus der Welt der Eigenheimfinanzierung verstehen Sie Ihren Finanzierungsberater richtig.

A wie Amortisation bis B wie Beurkundung

Amortisation

Rückzahlung einer Hypothek in Raten. Meist ist ein Hauskredit innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes zu amortisieren. Die Amortisationsraten werden jährlich bezahlt, und zwar entweder direkt oder indirekt. Indirekt heisst: Es erfolgt keine Rückzahlung der Hypothek, sondern eine Einzahlung auf ein Säule-3a-Konto der Bank. Das Geld wird der Bank als Sicherheit verpfändet. Diese Variante ist steuerlich vorteilhaft. Die Rückzahlung erfolgt erst später bei der Aufhebung des Säule-3a-Produkts, meist zum Zeitpunkt der Pensionierung. Auch Lebensversicherungen kommen für eine indirekte Amortisation infrage.

Anschlussfinanzierung

Die meisten Hypotheken haben eine bestimmte Laufzeit von zum Beispiel drei, fünf oder zehn Jahren. Der Bankkunde ist gut beraten, sich schon im Voraus zu überlegen, wie er seinen Kredit nach Laufzeitende disponieren will. Weil teils auch Kündigungsfristen zu beachten sind, sollte man sein Kreditdossier neun bis zwölf Monate im Voraus genauer anschauen. Häufig entscheiden sich Kunden für eine Prolongation. Das heisst: Die verbleibende Restschuld wird beim gleichen Darlehensgeber weitergeführt und der Kreditvertrag verlängert. Sofern die Konditionen der Verlängerung nicht attraktiv scheinen, sollte der Kunde Angebote anderer Banken bzw. Darlehensgeber prüfen. Verschiedene Finanzierungstranchen mehrerer Banken für ein Objekt sind grundsätzlich möglich, sie müssen aber durch entsprechende Schuldbriefe sichergestellt sein.

Bank und Bankenvergleich

Die Banken sind in der Schweiz mit Abstand die wichtigsten Darlehensgeber im Hypothekargeschäft. Hypotheken funktionieren nach dem so genannten Zinsdifferenzgeschäft. Das heisst: Die Bank nimmt auf der einen Seite Spargelder von Kunden entgegen und zahlt dafür einen Zins. Auf der anderen Seite leiht sie Gelder Privatkunden oder Firmen aus, die damit zum Beispiel ein Haus bauen. Jede Bank kennt ihre eigene Geschäfts- und Kreditpolitik und handhabt die Konditionen im Kreditgeschäft individuell.

Für alle Banken gelten zwar gewisse einheitliche Standards und Gesetze, deren Einhaltung von der Finanzmarktaufsicht (FINMA) überwacht werden. Ansonsten betreiben die Banken das Geschäft, vertragliche Bedingungen und die Kundenbeziehungen individuell. Als Kunde ist man daher gut beraten, sich nicht einfach an das nächstbeste Institut zu wenden. Am besten sucht man das Gespräch mit mehreren Banken, lässt sich beraten, holt Offerten ein und vergleicht dann.

Bauen im Baurecht

Bei dieser Variante kaufen Sie nur das Gebäude ohne das Land bzw. ohne den entsprechenden Landanteil bei einer Wohnung im Stockwerkeigentum. Das hat natürlich den Vorteil eines tieferen Kaufpreises – der Erwerb des Bodens, der an guten Lagen mit hohen Kosten verbunden ist, entfällt. Für die Nutzung des Bodens zahlen Sie dem Grundeigentümer bzw. Baurechtsgeber aber einen so genannten Baurechtszins. Baurechtsverträge werden mit einer Dauer von 30 bis 100 Jahren abgeschlossen.

Vorsicht: Die Baurechtszinsen sind oft kompliziert gestaltet und steigen im Lauf der Zeit, weil sie mit den Zinsen oder der Teuerung indexiert sind. Empfehlung: Lassen Sie sich kompetent beraten, bevor Sie einen Baurechtsvertrag unterzeichnen.

Bauhandwerkerpfandrecht

Handwerker und Unternehmer haben für ihre Arbeit und geliefertes Material ein gesetzliches Pfandrecht, zum Beispiel auch für Aushub, Sanitär, Elektroarbeiten, Abbruch, Gerüstbau und vieles mehr. Sofern also Forderungen von beteiligten Unternehmern und Handwerkern offen bleiben, können sie im Grundbuch ein Pfandrecht am betreffenden Grundstück eintragen lassen (spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit). Im Extremfall müsste das Grundstück zwangsversteigert werden, um aus dem Erlös die Forderungen von Handwerkern zu begleichen. Wer baut oder umbaut und Grundeigentümer ist, muss daher unbedingt auf eine korrekte Zahlungsabwicklung achten.

Baukredit

Bei Neu- oder Umbauten bieten die Banken so genannte Baukredite an. Dabei handelt es sich um ein Kontokorrentkonto mit einer bestimmten Limite, das für die Abwicklung der Zahlungen dient. Der Zins für einen Baukredit liegt in der Regel höher als für eine normale Hypothek. Nach Abschluss der Bauarbeiten wird der Kredit konsolidiert, d.h. in eine normale, zinsgünstigere Hypothek umgewandelt. Heute sind auch sogenannte Bauhypotheken möglich. Das heisst, der Baukredit wird als Libor Hypothek und/oder Festhypotheken in Tranchen und nach Baufortschritt ausbezahlt. Eine Bauhypothek ist günstiger als der klassische Baukredit, weil keine Kreditkommission geschuldet ist.

Belehnungswert

Damit bezeichnen die Banken den Wert von Kreditsicherheiten. Dazu gehören Immobilien (Häuser, Grundstücke) sowie Wertpapiere. Der Belehnungswert drückt die wahrscheinliche Höhe aus, zu welcher die Sicherheiten auch langfristig zu jedem beliebigen Termin ausgelöst werden können. Bei selbst genutztem Wohneigentum liegt der Belehnungswert meist bei etwa 80 % des Kaufpreises. Eine Bank ist unter diesen Voraussetzungen bereit, 80 % des Wertes über eine Hypothek zu finanzieren. Sofern sich die Qualität des Objekts zum Beispiel durch die Alterung des Gebäudes verschlechtert hat, kann die Bank den Belehnungswert reduzieren oder von Anfang an tiefer ansetzen.

Belehnungen über 80 % sind mit entsprechenden Zusatzsicherheiten möglich. Beispiele von Zusatzsicherheiten: Verpfändung von Pensionskassenguthaben, Vorsorgeguthaben 3a und 3b und Wertschriften.

Beurkundung

Ein Grundstückkauf muss in der Schweiz bei einem Notariat öffentlich beurkundet werden, damit er rechtsgültig ist. Damit will man unüberlegtes Handeln vermeiden und den Vertragsparteien volle Klarheit über das Geschäft geben. Damit hat man zugleich eine zuverlässige Grundlage für den Eintrag des rechtmässigen Eigentümers im Grundbuch. Weiter erhalten die beteiligten Vertragsparteien die Möglichkeit, Fragen zur Abwicklung des Kaufs oder zum Kaufvertrag zu stellen. Erst mit der Unterzeichnung erhält der öffentlich beurkundete Vertrag seine Rechtsverbindlichkeit.

C wie Cap-Darlehen bis E wie Eigentumsübertragung

Cap-Darlehen

Dabei handelt es sich um ein variables Darlehen, bei dem eine bestimmte Zinsobergrenze (Cap) nicht überschritten werden darf. Mit anderen Worten: Falls die Marktzinsen über die Zinsobergrenze (z. B. 5 %) auf 5,5 % ansteigen, bezahlt der Darlehensnehmer immer noch 5 %. Sinken hingegen die Marktzinsen, profitiert der Kunde davon. Für diese zusätzliche Absicherung nach oben verrechnet die Bank aber eine Prämie, die im laufenden Zinssatz für das Darlehen meist bereits integriert ist.

Darlehen

Mit einem Darlehen überlässt ein Darlehensgeber dem Darlehensnehmer auf eine bestimmte Zeit Geld zum Gebrauch. Ein Darlehen ist in der Regel zu verzinsen und auf einen bestimmten Zeitpunkt zurückzuzahlen. Geld verleihen normalerweise vor allem Banken, aber natürlich kommen auch Firmen, Versicherungen, Pensionskassen oder Privatpersonen als Darlehensgeber infrage. Darlehen unter Verwandten oder Freunden sind öfters zinslos. Im gegenseitigen Interesse sollten die genauen Konditionen des Darlehens (Zins, Zinsanpassungen, Dauer, Kündigung, Sicherheiten für das Darlehen etc.) in einem Darlehensvertrag genauer geregelt werden.

Darlehensantrag

In der Regel wird er in Form eines standardisierten Formulars von den Geldinstituten ausgegeben. Darin werden vom Darlehensnehmer sämtliche für die allfällige Erteilung eines Darlehens wichtigen Auskünfte verlangt. Dazu gehören die wirtschaftliche Situation des Kunden sowie Informationen über die Immobilie. Zusätzlich zum Antrag sind allerdings weitere Darlehensunterlagen beizubringen, zum Beispiel Ausweispapier, Lohnausweis, Steuererklärung, Vermögensverzeichnis sowie detaillierte Angaben zur Immobilie wie Grundbuchauszug, Pläne, Fotos, allfällige Gutachten, Unterlagen der Gebäudeversicherung etc.

Eigenkapital

Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung ist auf ein Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital von 20:80 zu achten. Die Bank steuert also bei einem Kauf oder Neubau meist 80 % durch eine Hypothek bei, während der Käufer selbst über mindestens 20 % eigene Mittel verfügen muss. Als Eigenkapital anrechenbar sind vor allem persönliche Sparguthaben und Wertschriften, die veräussert werden können. Grundsätzlich können auch Guthaben angerechnet werden, die als Vorbezug aus der eigenen Pensionskasse stammen. Seit 1. Juli 2012 müssen mindestens 10 % des Kaufpreises oder der Anlagekosten aus Eigenmitteln stammen, welche nicht aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen. Der Käufer muss also so oder so mindestens 10 % “echte” Eigenmittel für einen Immobilienkauf verfügbar haben.

Eigenmietwert

Der Eigenmietwert von Wohnungen und Häusern muss als fiktives Einkommen versteuert werden. Die Begründung dafür lautet, dass jede Immobilie auch vermietet werden könnte und so steuerbare Einnahmen entstehen würden. Die Eigenmietwerte werden nach den gesetzlichen Bestimmungen und Formeln im jeweiligen Kanton ermittelt; sie liegen meist bei 60 bis 90 % der Verkehrswerte der Liegenschaften. Damit soll zugleich eine gewisse Gleichbehandlung von Wohneigentümern und Mietern angestrebt werden. Eigentümer dürfen vom Eigenmietwert die Schuldzinsen für Hypotheken und den Gebäudeunterhalt abziehen.

Eigentumsformen

Welche Rechte man an Sachen haben kann, regelt das Zivilgesetzbuch (ZGB). Der Kauf einer Liegenschaft mag zwar vielen Menschen als etwas Alltägliches erscheinen, doch die rechtlichen Aspekte sind komplex, und die konkreten Rechte und Pflichten sehen je nach Variante anders aus:

  • Alleineigentum ist das Eigentum, welches einer Person allein zusteht.
  • Gesamteigentum: Wenn mehrere Personen durch Gesetz (Erbengemeinschaft) oder Vertrag (einfache Gesellschaft, Gütergemeinschaft) zu einer Gemeinschaft verbunden sind, spricht man von Gesamteigentümern. Der einzelne kann über seine Anteile nicht frei verfügen, sondern es bedarf der Mitwirkung aller beteiligten Gesamteigentümer. Das Recht jedes Einzelnen geht auf die ganze Sache.
  • Miteigentum: Besitzen mehrere Personen nach Bruchteilen eine Liegenschaft ohne äusserliche Teilung des Eigentums, so sind sie Miteigentümer. Es braucht keine Gebundenheit zu anderen Personen wie beim Gesamteigentum. Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil veräussern oder verpfänden. Die Verfügung über die ganze Sache bedarf der Mitwirkung aller Miteigentümer. Eine besondere Form des Miteigentums ist das Stockwerkeigentum, allgemein bekannt als “Eigentumswohnung”.

Eigentumsübertragung

Die Eigentumsübertragung erfolgt mittels Abgabe der Grundbuchanmeldung beim zuständigen Grundbuchamt. Die Grundbuchanmeldung muss durch den Verkäufer abgegeben werden. Erst mit Abgabe dieser Grundbuchanmeldung (und nicht schon bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages) wird der Käufer Eigentümer des Grundstückes und kann rechtlich darüber verfügen (z. B. Grundpfandrechte errichten oder das Grundstück weiterverkaufen). Bis zur Abgabe der Grundbuchanmeldung verbleiben diese Verfügungsmöglichkeiten beim Verkäufer. Die Eigentumsübertragung kann unmittelbar im Anschluss an die Vertragsbeurkundung oder zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.

F wie Familiendarlehen

Familiendarlehen

Dieses Darlehen wird von verwandten oder bekannten Privatpersonen gewährt. Es wird vor allem dann in Anspruch genommen, wenn die Bauherrschaft die vom kreditgebenden Institut geforderte Eigenkapitalquote von mindestens 20 % nicht aufbringen kann oder der Hypothekarnehmer eine 2. Hypothek mit Rückzahlungspflicht vermeiden will. Es empfiehlt sich allerdings, einen schriftlichen Vertrag abzuschliessen. Darin sollte zumindest die Höhe des gewährten Darlehens, die Tilgungsart, Zins und Zinsanpassung festgelegt werden.

Festzinsdarlehen bzw. Festhypothek

Es garantiert einen gleich bleibenden Zinssatz während der ganzen Laufzeit und ist deshalb für all jene geeignet, für die die Kalkulierbarkeit des Darlehens an oberster Stelle steht. Beispiel: Ein Kunde will klar budgetieren können. Für einen Hauskauf benötigt er 500’000 Franken. Dazu nimmt er zwei Festhypotheken à je 250’000 Franken auf; die eine Tranche für drei Jahre, die andere für fünf Jahre. Die Zinsen werden für beide Festhypotheken für drei respektive fünf Jahre fix bleiben. So ist der Kunde gegen einen allfälligen Zinsanstieg geschützt, er wird aber umgekehrt nicht profitieren können, falls die Zinsen fallen sollten.

Finanzierungsplan

Beinhaltet ausführliche Angaben zu sämtlichen Erwerbs- resp. Baukosten sowie die Auflistung sämtlicher zur Verfügung stehender Mittel aus Fremd- und Eigenkapital. Ein guter Finanzierungsplan zeigt dem Bauherrn im Prinzip eine mittel- bis langfristige finanzielle Kalkulation und berücksichtigt auch anfallende Nebenkosten im Zusammenhang mit dem Haus sowie die künftige Amortisation des Kredits. Die laufende Belastung für Ihr Eigenheim sollte ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Bei hohen Einkommen ist eine grössere Belastung möglich. Denken Sie aber daran, dass eine solide Eigenheimfinanzierung immer langfristig ausgerichtet sein muss, damit allfällige Zinserhöhungen oder unvorhergesehene Ausgaben aufgefangen werden können.

Finanzierungsziele

Sie werden durch das Beantworten folgender Fragen geklärt:

  • Sind Sie bereit und in der Lage, gewisse Zinsrisiken zu tragen? Oder würde es Ihr Budget in Kürze sprengen, falls die Zinsen etwas höher wären als heute?
  • Wird das Eigenheim selbst genutzt oder vermietet, resp. ist evtl. ein Zweifamilienhaus geplant, das beide Nutzungsarten verbindet?
  • Wie gross ist Ihre individuelle Steuerbelastung (Einkommens- und Vermögenssteuer, Eigenmietwert etc.)? Wer seine Steuern optimieren möchte, ist oft bereit, eine etwas höhere Verschuldung in Kauf zu nehmen, um mehr Schuldzinsen abziehen zu können.
  • Soll das Eigenheim zu einem bestimmten Zeitpunkt (z. B. Rentenalter) möglichst schuldenfrei sein?
  • Wie hoch darf die monatliche Belastung sein, damit das Eigenheim finanzierbar bleibt?
  • Auf welchem Weg könnten Sie gewisse Mittel sparen oder verfügbar machen, um damit die Höhe des Kredits und auch die Zinslast zu senken (bestimmte Sparziele, Reserven bilden, Gelder aus Pensionskassen oder 3. Säule einsetzen)?

Flex-Darlehen

Flexible Darlehensvariante ohne strikte Kündigungsfrist, bei der der Zins zum Beispiel monatlich, drei- oder sechsmonatlich neu festgelegt. Damit kann ein Darlehensnehmer sein Flex-Darlehen von seiner Seite aus jederzeit beenden oder zumindest in eine andere Hypothek der Bank wechseln, ohne dass er an die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung tätigen müsste.

Finanzielle Fördermittel

In der Schweiz gibt es über 2000 öffentliche Bauförderungsprogramme, die einen beim Neubau- oder Modernisierungsvorhaben finanziell unterstützen. http://www.bauwelt.ch/energiesparrechner lichtet diesen Zuschuss-Dschungel. Mit nur wenigen Klicks findet man die fürs persönliche Bauvorhaben relevanten Fördermittel vom Bund, den Kantonen, Gemeinden und Energieversorgungsunternehmen. Besonders häufig werden Massnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz wie etwa die Sanierung der Gebäudehülle, der Ersatz von Heizungen und die Umstellung auf erneuerbare Energien begünstigt. Aber es lohnt sich auf jeden Fall auch bei anderen Bauprojekten nachzuschauen. Denn nicht wenige sind von den Steuern absetzbar.

Forward-Darlehen

Die meisten Banken und auch Versicherungen als Darlehensgeber bieten ihren Kunden so genannte Forward-Darlehen oder Terminhypotheken an. Dabei wird der Zins für einen in der Zukunft ausbezahlten Betrag schon im Voraus fixiert, zum Beispiel sechs bis maximal 30 Monate vor der Auszahlung. Das kann sinnvoll sein, wenn jemand eine Wohnung ab Plan kauft und im Voraus den Zins fixieren will. Die Banken machen aber auch spezielle Angebote, wenn eine auslaufende Finanzierung schon im Vorfeld geregelt und erneuert werden soll. Die Rechnung geht natürlich nur dann auf, wenn dann die Zinsen auch tatsächlich steigen, denn für diesen Fall bietet ein Forward-Darlehen eine gute Absicherung. So wie jede zusätzliche Sicherheit etwas kostet, verlangen die Darlehensgeber für solche Finanzierungen eine Prämie (Forward-Zuschlag).

Fremdkapital

In der Regel setzt sich eine Bau- oder Kauffinanzierung aus Eigen- und Fremdkapital zusammen. Beim Fremdkapital handelt es sich um finanzielle Mittel, die dem Bauherrn von dritter Seite (z. B. von einem Kreditinstitut) gewährt werden.

Fremdwährungskredit

Bei dieser Kreditart nimmt man das Geld in einer fremden Währung mit niedrigem Zinsniveau auf. Da die Rückzahlung allerdings ebenfalls in der Fremdwährung erfolgt, spielen die Wechselkurse eine wichtige Rolle. Hier liegt denn auch das Risiko. Denn die Kurse können sehr schnell ansteigen oder fallen. Wenn zum Beispiel der Kurs der Fremdwährung gegenüber dem Franken steigt, erhöht sich 1:1 auch die Kreditschuld. Fremdwährungsgeschäfte sind in jedem Fall mit grossen Risiken verbunden.

G wie Grundbuch bis H wie Hypothek

Grundbuch

Im Grundbuch sind rechtsverbindlich die Eigentümer von Liegenschaften verzeichnet. In der Regel ist ein Jurist mit der Führung des Grundbuchs beauftragt. Das Grundbuch ist auch massgeblich für die Frage, welche Rechte und Pflichten mit einem bestimmten Grundstück verbunden sind.

Zum Grundbuch gehören neben dem eigentlichen “Hauptbuch”, in dem je ein Blatt pro Grundstück geführt wird, weitere Bestandteile: Der Grundbuchplan hält den exakten Grenzverlauf fest. Hinzu kommen die Belege, auf die im Hauptbuch verwiesen wird (zum Beispiel Begründung und Reglemente einer Stockwerkeigentümergemeinschaft oder Ausübung eines Wegrechts). Dazu gehört auch das Tagebuch, wo alle Grundbuchanmeldungen chronologisch eingeschrieben werden. Die Bedeutung des Grundbuchs lässt sich schliesslich auch an folgendem ermessen: Rechtmässiger Eigentümer wird ein Hauskäufer nicht durch seine Unterschrift unter einen Reservationsvertrag – ja nicht einmal mit der Überweisung des vereinbarten Kaufpreises an den Verkäufer. Eigentümer kann er sich erst nennen, wenn er als solcher im Grundbuch eingetragen ist. Die Vorschriften über die Grundbuchführung sind in der Schweiz einheitlich geregelt. Die Organisation obliegt den Kantonen. Heute wird das Grundbuch in den meisten Kantonen elektronisch geführt.

Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug gibt u. a. Auskunft über die Grundstücksfläche, den Eigentümer, die Belastungen des Grundstücks, Durchfahrts- und Wegrechte usw. Er ist beim Grundbuchamt (Einverständnis des Eigentümers notwendig) oder direkt beim Verkäufer erhältlich.

Grundpfandrechte

Ein Grundpfandrecht ist ein so genannt “beschränktes dingliches Recht”, das seinem Inhaber die Befugnis verleiht, ein Grundstück ggf. verwerten zu lassen. Aus dem Erlös könnte zum Beispiel eine Bank Forderungen aus einem Hypothekardarlehen decken, sofern der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommen konnte. Grundpfandrechte können als Schuldbrief oder als Grundpfandverschreibung bestellt werden.

Grundstückgewinnsteuer

Grundstückgewinnsteuern werden dann in Rechnung gestellt, wenn ein Eigentümer zum Beispiel beim Verkauf einer Bauparzelle, einer Wohnung oder eines Hauses gegenüber dem Einstandspreis einen Gewinn erzielt. Je höher der Betrag und je kürzer die Besitzdauer des Grundstücks war, umso stärker fällt die Besteuerung normalerweise ins Gewicht. Bei Ersatzbeschaffungen von privatem Wohneigentum kann ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer beantragt werden. Die Grundstückgewinnsteuer ist vom Verkäufer zu zahlen und ihre mutmassliche Höhe wird von der zuständigen Steuerbehörde berechnet. Bei Nichtbezahlung besteht in den meisten Kantonen ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück. Aus diesem Grund wird der Steuerbetrag meist durch ein Sperrkonto oder ein Bardepot sichergestellt.

Haushaltsrechnung

Mit ihr werden alle Einnahmen und Ausgaben des Kreditnehmer-Haushaltes pro Monat detailliert aufgelistet. In der Rechnung sollten nicht nur regelmässige Kosten wie Zinsen für Hypotheken, Kreditamortisationen fürs ganze Jahr, Stromrechnung, Versicherungsprämien etc., sondern auch unregelmässige Kosten oder unvorhergesehene Ausgaben budgetiert werden (Ferien, Hausreparaturen, Zahnarzt). Die Haushaltsrechnung gibt zuverlässig Auskunft darüber, ob ein Hauskredit gut tragbar ist oder auf welchem Weg sich das Budget anpassen lässt.

Hypothek

Das Hypothekardarlehen ist bei einer Eigenheimfinanzierung fast immer das Kernstück und kann bei jeder beliebigen Geschäftsbank, bei einer regionalen Sparkasse, einer Versicherung oder Pensionskasse aufgenommen werden. Diese beleihen Immobilien wegen der dahinter stehenden Sicherheit relativ grosszügig und finanzieren in der Regel 80 % der Gesamtkosten. Dabei achtet die Bank allerdings darauf, dass das Nettoeinkommen des Schuldners ausreicht, um die monatlichen Belastungen (Zinsen und Amortisationen der Hypothek) auch längerfristig zu tragen.

I wie Immobilienbewertung bis N wie Notariat

Immobilienbewertung

Die Bewertung ist bei Kauf, Finanzierung und Verkauf einer Immobilie enorm wichtig. Man sollte auch daran denken, dass die finanzierende Bank bei einer späteren Überprüfung des Kreditdossiers, bei Änderung oder Erneuerung der Finanzierung etc. die Immobilie neu bewertet. Der Wert einer Immobilie hängt ganz allgemein von der Lage, von der Grösse, baulichen Qualität, lokaler Nachfrage auf dem Liegenschaftsmarkt und vielem mehr ab. Die Banken setzten heute oft computergestützte Bewertungsmodelle ein, vor allem bei standardisierten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit vergleichbaren Eigenschaften. Auch ein externer Schätzer, den man zum Beispiel bei einer Erbteilung oder im Hinblick auf einen Verkauf beizieht, wird sich die Frage stellen: Wie hoch wäre der aktuelle Marktwert des Objekts, wenn man es unter üblichen Bedingungen zum Verkauf ausschreibt?

Kaufabwicklung

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, die erst auf Plänen von Architekten existieren, geht meist eine Reservationsvereinbarung ein. Ob solche Reservationsvereinbarungen überhaupt gültig sind, ist oft nicht ganz klar. Das Zivilgesetzbuch (ZGB) schreibt vor, dass ein Grundstückkauf öffentlich beurkundet werden muss. Wichtig ist für Käufer natürlich, dass sie nur bei ernst gemeinter Absicht und bei bereits zugesicherter Finanzierung durch eine Bank irgendwelche Verpflichtungen eingehen.
Allfällige Voraus- oder Ratenzahlungen dürfen nur mit grosser Sorgfalt und gemäss Baufortschritt geleistet werden. Keinesfalls sollte man grössere Zahlungen leisten, wenn der Bau noch gar nicht richtig begonnen wurde. Rechtsverbindlich wird der Kauf erst, wenn bei einem Notar der Kaufvertrag öffentlich beurkundet und unterzeichnet wird. Massgeblich sind immer die Unterlagen, die beurkundet werden. Vorsicht: Sonstige Pläne, Prospekte, Web-Sites, Musterwohnungen und dergleichen sind rein informativ und nicht bindend.
Im Weiteren kann der Bauherr bzw. Käufer in den meisten Fällen den Innenausbau, Materialwahl, Küche, Bad etc. selbst auswählen und mitbestimmen. Änderungswünsche und Extras sollten aber immer schriftlich und unter klarer Kostenangabe vereinbart werden, damit dem Käufer später nicht böse Überraschungen blühen. Der Kaufprozess endet meist mit Schlüsselübergabe, Eigentumsübertragung und je nach dem mit der Bauabnahme des fertigen Projekts.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag für ein Baugrundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung ist nur in öffentlich beurkundeter Form gültig. Er bildet die Grundlage für die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Anders als etwa im Mietrecht gibt es in diesem Bereich kaum Standard- oder Musterverträge. Viele Verträge werden in der Praxis von den Unternehmern und Verkäufern vorformuliert. Es kann sich daher lohnen, sich die Vor- und Nachteile eines Kaufvertrags von einem unabhängigen Rechtsanwalt oder vom Notar erläutern zu lassen. Der Notar als Urkundeperson agiert gegenüber beiden Vertragsparteien neutral.

Kombidarlehen

Hier werden zwei unterschiedliche Darlehensarten miteinander kombiniert, nämlich ein festverzinsliches und ein variables Darlehen.

Kosten Eigenheim

Jährlich fallen folgende Kosten an: Hypothekarzinsen, Amortisationen (innert 15 Jahren auf 2/3 des Eigenheimwertes) sowie Neben- und Unterhaltskosten (z. B. Heizung, Strom, Gas, Unterhalt, Garten, Versicherungsprämien usw.). Für Stockwerkeigentümer fallen ein Teil dieser Kosten in Form von Zahlungen in das Betriebskostenkonto und in den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft an. Der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber sehr empfehlenswert. Wer in Sachen Kosten und Budget auf der sicheren Seite sein will, sollte sich einer bewährten Faustregel bedienen: Wenn man auch die längerfristigen Unterhalts- und Renovationskosten berücksichtigt und einen längerfristigen Durchschnittszins für Hypotheken annimmt, liegen die Kosten höher als man zu Beginn annimmt. Gemäss dieser Faustregel kostet eine Immobilie im Lauf der Zeit rund fünf bis sechs Prozent des Kaufpreises oder der Erstellungskosten inklusive Land.

Kredit-Abzahlungsformen

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Tilgungs- und Zinsdarlehen. Bei einem Zinsdarlehen werden in regelmässigen Abständen die Zinsen bezahlt. Die Tilgung selbst erfolgt erst am Ende der Laufzeit. Diese Abzahlungsform bietet den Vorteil, dass man während der Laufzeit einen geringeren Betrag bezahlt und gleichzeitig durch andere Sparformen die Tilgungsquote erreicht.

Beim Tilgungsdarlehen werden zu bestimmten Terminen gleich hohe Zahlungen geleistet. Diese werden zunächst zur Verzinsung verwendet. Der nach Abzug der Zinsen verbleibende Betrag dient zur Verringerung des Kredits.

Kredithöhe

Definiert die Höhe der Summe, die vom Geldinstitut zur Verfügung gestellt wird. Sie ist Bestandteil des Kreditvertrags und somit für den Kreditgeber und Kreditnehmer verbindlich.

Kreditkündigung

Von einer Kreditkündigung wird gesprochen, wenn ein bestehender Kreditvertrag von einer Partei beendet wird. Bei vielen Kreditarten wird diese Möglichkeit durch Kündigungsfristen berücksichtigt. Werden diese eingehalten, muss keine Strafzahlung getätigt werden. Hält sich der Kreditnehmer bei der Kündigung nicht an die Kündigungsfristen, muss er dem betreffenden Geldinstitut meist eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten.

Kreditlaufzeit

Definiert die Periode, in der der Kreditnehmer aufgrund von vertraglich festgelegten Vereinbarungen einen gewährten Kredit vollständig tilgt.

Kreditwürdigkeit

Dazu gehört seitens der Bank der Einblick in die Vermögens- und Einkommenssituation eines potentiellen Kreditnehmers sowie in den Bestand von anderweitigen Schulden. Nicht zuletzt spielen auch die frühere Rückzahlungs- resp. Zahlungsmoral eine grosse Rolle.

Libor Hypothek

Libor Hypotheken haben vor allem in Phasen tiefer Zinsen stark an Bedeutung gewonnen. Der Zins ist grundsätzlich variabel und wird je nach Produkt zum Beispiel alle drei, sechs oder 12 Monate neu dem aktuellen Marktzins Libor angepasst. Libor steht für London Interbank Offered Rate, ein offizieller Referenzzins, der täglich von wichtigen Geschäftsbanken gemeldet und in London publiziert wird.

Beispiel: Bei einer Drei-Monats Libor Hypothek wird der Zins bei Beginn beim offiziellen Drei-Monats-Libor fixiert (zuzüglich einer individuellen Marge für die Bank von zum Beispiel 1 %). Für drei Monate bleibt der Zins gleich, dann wird er wieder beim aktuellen Referenzzins neu fixiert und so weiter. Obwohl die Finanzierung kurzfristig ist, unterschreiben die Kunden meist einen Rahmenvertrag für mehrere Jahre. Libor Hypotheken sind in Phasen tiefer Zinsen sehr attraktiv, bergen aber das Risiko von raschen Zinserhöhungen, falls die Zinsen nach oben tendieren. Dagegen kann man sich u.a. mit einem Cap-Darlehen absichern oder die Libor Hypothek in eine Festhypothek umwandeln.

Nebenkosten

Nebenkosten sind ein weites Feld und können beim Bau, bei der Eigentumsübertragung oder später ganz einfach beim Gebrauch einer Immobilie in vielfältiger Weise zu Buch schlagen. Schon allein beim Kauf summieren sich oft Nebenkosten in Höhen von mehreren Tausend oder Zehntausend Franken: je nach Kanton Handänderungssteuern, Notariats- und Grundbuchkosten, manchmal auch noch zusätzliche Gebühren für Vermessung, Bewilligung, Erschliessung, Honorare für Sachverständige, Vermittler und andere Dienstleister. Die Grundstückgewinnsteuer und auch Maklerhonorare gehen hingegen normalerweise zu Lasten des Verkäufers. Nicht zu vergessen sind auch Spesen oder Steuern im Zusammenhang mit Kapitalauszahlungen, wenn zum Beispiel ein Käufer Pensionskassengeld für Wohneigentum bezieht. Zu den Nebenkosten im “Betrieb” und Gebrauch zählen unter anderem Versicherungsprämien, regelmässiger Unterhalt und Gebühren, Serviceabonnemente für diverse Geräte, für Heizung oder Haustechnik, Steuern und Abgaben auf Grundeigentum, Bezug von Energie und Wasser, Kehrichtabfuhr und vieles mehr. Im Haushaltsbudget müssen diese Positionen angemessen berücksichtigt werden.

Notariat

Je nach Kanton ist das Notariat eine kantonale Amtsstelle oder eine Tätigkeit auf freiberuflicher Basis. Einige Kantone kennen je nach Aufgabengebiet auch eine Mischform. Zu den Aufgaben des Notars gehören u.a. die Beurkundung von Verträgen und Willenserklärungen wie Testamenten, die Beglaubigung von Unterschriften, die öffentliche Beurkundung von Grundstückgeschäften etc. Damit ist auch die entsprechende Rechtsberatung verbunden.

O wie Online-Hypothek bis T wie Tragbarkeit

Online-Hypothek

In den letzten Jahren sind mehrere Anbieter und Banken dazu übergegangen, Immobilienfinanzierungen nicht mehr allein über Filialnetze, Niederlassungen oder Finanzbroker zu vertreiben, sondern über das Internet zu vertreiben. Für die Kunden hat dies den Vorteil, dass sie sich jederzeit und von zuhause aus über Finanzierungsangebote informieren können. Heute ist auch der verbindliche Abschluss einer Immobilienfinanzierung über das Internet möglich. Sobald ein Kontakt hergestellt und eine bestimmte Hypothek abgeschlossen ist, sind meist aber noch genauere Unterlagen auf konventionellem Weg einzureichen (Dossiers zum Kunden und zum Objekt, Überprüfung der Angaben durch die Bank etc.). Als Sicherheit für den Kredit sind unverändert Schuldbriefe mit der entsprechenden Grundpfandsicherheit notwendig. Neu können aber auch die Schuldbriefe seit 2012 in elektronischer Form erstellt und bewirtschaftet werden.

Pensionskasse: 2. Säule

Um die Finanzierung von Eigenheimen zu erleichtern, kann man seit den 1990er Jahren Mittel aus der Pensionskasse oder der gebundenen Vorsorge (3. Säule) einsetzen. Infrage kommen die Mittel grundsätzlich für Kauf, Bau, Umbau oder die Amortisation von Hypotheken. Vorausgesetzt, es handelt sich immer um selbst genutztes Wohneigentum.

Man unterscheidet zwischen Verpfändung und Auszahlung. Mit der Verpfändung können Sie gegenüber der Bank Vorsorgeguthaben als Sicherheit verpfänden. So reduziert sich der Bedarf an Eigenkapital. Beispiel: Die Bank verlangt einen Anteil von 100’000 Franken eigenen Mitteln, Sie haben aber nur 50’000 Franken verfügbar. Sie können die Anforderungen erfüllen, wenn Sie dafür 50’000 Franken Vorsorgeguthaben verpfänden.

Bei der Auszahlung wird das verfügbare Freizügigkeitskapital von der Pensionskasse ausbezahlt und begleicht damit direkt einen Teil des Kaufpreises; Sie haben gewissermassen mehr “flüssige” Mittel. Das ausbezahlte Kapital muss versteuert werden. Für diesen Vorbezug muss man in der Lage sein, die entstehende Vorsorgelücke durch private Vorsorge auszugleichen. Ein Vorbezug ist ausserdem mit einer im Grundbuch eingetragenen «Veräusserungsbeschränkung nach BVG» verbunden. Seit 2012 darf aber nur maximal die Hälfte des benötigten Eigenkapitals auf diesem Weg beschafft werden.

Personalkredit

Diese Kreditart basiert ausschliesslich auf der persönlichen Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und lässt dessen wirtschaftliche Bonität ausser Acht. Um die Kreditwürdigkeit eines Kunden zu durchleuchten, begutachtet die Bank dessen Vermögenslage, Einkommenssituation und Kreditfähigkeit.

Realkredit

Der Realkredit ist das Gegenteil eines Personalkredits. Er basiert also nicht auf der persönlichen Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers, sondern ausschliesslich auf einer wirtschaftlich begründeten Bonität. Mit anderen Worten: Er ist durch Vermögens- und/oder Sachwerte abgesichert, die zu diesem Zweck beliehen werden.

Registerschuldbrief

Seit der ZGB-Revision von 2012 müssen Schuldbriefe nicht mehr zwingend in Papierform erstellt und bewirtschaftet werden. Dies vereinfacht den ganzen Geschäftsverkehr, insbesondere zwischen Banken, Grundbuchämtern und Grundeigentümern. Für Eigentümer entfällt zum Beispiel das nicht zu unterschätzende Risiko, dass physisch vorhandene Schuldbriefe verloren gehen können. Seit 2012 ist es zu bescheidenen Kosten auch möglich, konventionelle Schuldbriefe von früher in Registerschuldbriefe umzuwandeln.

Schätzung

Ermittlung des Wertes einer Liegenschaft durch ein System (Hedonische Bewertung) oder einen Experten (klassische Schätzung). Eine Schätzung hilft massgeblich mit, den Marktwert einer Liegenschaft zu ermitteln. Sie wird bei bevorstehendem Kauf/Verkauf, bei der Gewährung einer Hypothek, bei Erbteilung oder Erbvorbezug, bei Güter- und erbrechtlichen Auseinandersetzungen, bei Trennungen/Scheidungen und bei Gewährung von Wohn- und Nutzniessungsrechten durchgeführt.

Schuldbrief

Der Schuldbrief ist das häufigste Sicherungsmittel für eine Finanzierung von Grundstücken (Grundpfand-Sicherheit). Der Schuldbrief ist ein Wertpapier und wird als Namen- oder Inhaberschuldbrief ausgestellt. Bei beiden Formen haftet das Grundstück bis zum eingetragenen Betrag zuzüglich Zinsen und Betreibungskosten. Der Schuldbrief wird entweder als Papierschuldbrief oder als Registerschuldbrief ausgestellt.

Securitisation (Verbriefung)

Securitisation ist der Fachbegriff für den Verkauf von Hypotheken an einen Erwerber, der diese Transaktion z. B. über institutionelle Anleger mit einer Anleihe im Ausland finanziert. Es ist somit eine andere Form der Refinanzierung neben den traditionellen Formen wie Spargelder, Kassenobligationen usw.

Sicherheiten

Hypotheken und Baukredite werden durch Grundpfandrecht abgesichert (Schuldbrief, Grundpfandverschreibung). Zusätzliche Sicherheiten können im Einzelfall empfehlenswert sein, wie etwa 2. oder 3. Säule, eine Todesfallrisikoversicherung oder eine Lebensversicherung zum Schutz der Familie.

Sicherungsübereignung

Wer bei einer Bank eine Hypothek aufnimmt, erhält meist auch ein Formular mit dem Titel “Sicherungsübereignung”. Der Schuldner, also der Bankkunde, übertritt damit das Eigentum an den Schuldbriefen der Bank. Diese wiederum verlangt Schuldbriefe als Sicherheit für das gewährte Hypothekardarlehen. Etwas vereinfacht gesagt, hat die Bank damit etwas mehr Möglichkeiten, Forderungen gegenüber dem Schuldner durchzusetzen, zum Beispiel auch aus einem Geschäftskredit. Die Sicherungsübereignung ist aber heute im Bankgeschäft der Normalfall.

Tilgungsaussetzung

Bei einer Tilgungsaussetzung erfolgt für die Dauer der Kreditlaufzeit lediglich die monatliche Zinszahlung. Gleichzeitig zahlt der Kreditnehmer nach Absprache mit der Bank die Gelder, die eigentlich zur Tilgung der Schuld vorgesehen wären, nicht an das kreditgewährende Institut, sondern z. B. in eine Lebens- und Rentenversicherung oder einen Investmentfonds ein und verwendet dieses Guthaben nach Beendigung der Kreditlaufzeit für die Tilgung der Kreditsumme.

Tragbarkeit

Mittels Tragbarkeitsberechnung wird überprüft, in wie weit die wiederkehrenden Liegenschaftskosten mit dem vorhandenen Einkommen gedeckt werden können. Als Faustregel gilt, dass die jährlich wiederkehrenden Kosten (Zinsen, Amortisationen und Neben-/Unterhaltskosten) nicht mehr als 1/3 des Nettoeinkommens ausmachen sollten.

U wie Umweltdarlehen bis Z wie Zwischenkredit

Umweltdarlehen

Zinsgünstiges Darlehen. Wird z. B. von der Zürcher Kantonalbank (ZKB) für Neubauten oder Modernisierungen vergeben, die dazu beitragen, Emissionen und Umweltrisiken zu minimieren und mit Ressourcen sparsamer umzugehen.

Variable Darlehen

Ein variables Darlehen ist im Vergleich zum Festzinsdarlehen immer mit einem gewissen Risiko behaftet. Denn der Darlehensnehmer profitiert nur dann, wenn die allgemeinen Marktzinssätze sinken oder zumindest konstant bleiben. Steigen die Zinssätze an, erhöht sich die Zinslast eines variabel verzinslichen Darlehens. Ein variables Darlehen ist meist auf drei oder sechs Monate kündbar.

Verbriefung

Siehe Securitisation.

Versicherungsdarlehen

Baufinanzierung über den Abschluss einer Lebensversicherung. Bei dieser Variante wird ein herkömmlicher Darlehensvertrag über eine längere Laufzeit abgeschlossen, für den man nur die anfallenden Zinsen, nicht aber die Tilgungsraten bezahlt.

Gleichzeitig wird eine Lebensversicherung abgeschlossen. Diese dient der Besicherung des gewährten Baukredits, weil hier die monatlichen Raten über eine langfristige Laufzeit eingezahlt werden. Läuft die Lebensversicherung aus, wird die angesparte Summe für die vollständige Darlehenstilgung aufgewendet.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn ein Kreditnehmer einen bereits laufenden Kredit mit bestimmter Laufzeit ausserordentlich kündigt, kann er gegenüber der Bank schadenersatzpflichtig werden. Beispiel: Es handelt sich um eine Festhypothek mit fünfjähriger Vertragsdauer und der Kunde will bereits nach zwei Jahren aus der Finanzierung aussteigen. Die Bank kann Schadenersatz verlangen, weil dem Kreditinstitut damit vertraglich zugesicherte Zinseinnahmen oder anderweitige finanzielle Schäden entstehen.

Wertquote

Drückt den Eigentumsanteil an einer Gesamtliegenschaft aus. Sie kommt vor allem im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum vor.

Wohneigentumsförderung des Bundes

Dieses Gesetz ermöglicht es seit 1995, die Mittel der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse, Freizügigkeit) für selbst genutztes Wohneigentum einzusetzen. Dabei besteht die Wahl zwischen Vorbezug oder Verpfändung. Siehe auch Pensionskasse.

Zins

Zins ist etwas vereinfacht gesagt der Preis dafür, dass ein Darlehensgeber einem Darlehensnehmer, zum Beispiel einem Bankkunden, Geld auf Zeit ausleiht. Der Zins für das Darlehen wird bei Hypotheken in der Praxis meist halb- oder vierteljährlich bezahlt. Höhere Zinsen können die Kosten für einen Kredit – bei Eigenheimen also buchstäblich die Wohnkosten – sehr stark verteuern.

Beispiel: Kunde A. nimmt bei seiner Bank 500’000 Franken für sein Eigenheim auf. Bei 2 % Zins kostet ihn dies nur 10’000 Franken Zins im Jahr. Bei 4 % Zins kostet das Gleiche aber 20’000 Franken Zins im Jahr oder 1’667 Franken im Monat. Normalerweise sind die Zinsen für kurzfristige Gelder (Libor Hypothek) tiefer als für Darlehen von langer Laufzeit (Festhypothek).

Zinsen sind eine volkswirtschaftlich wichtige Grösse. Die Zinsen hängen von der Geldpolitik der Notenbank ab, aber auch von der Konjunktur und Finanzmärkten. Wenn die Wirtschaft rund läuft, liegen die Zinsen meist höher, weil allgemein gute Erträge für Investitionen und steigende Einkommen erwartet werden.

Zwischenkredit

Darlehen mit kurzer Laufzeit, das einer finanziellen Überbrückung dient. Deshalb spricht man manchmal auch von einem Überbrückungskredit. Er wird in speziellen Fällen gewährt, wenn etwa ein Kunde ein neues Eigenheim kauft, bevor er das “alte” Eigenheim verkauft und die darauf lastende Hypothek zurückbezahlt.

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