Untermiete der Wohnung: Ist dies zulässig?

Jürg Zulliger

Es kommt heutzutage öfters vor: Jemand zieht vorübergehend in eine andere Stadt oder gar ins Ausland. Wer will deswegen die hübsche Wohnung, die vielleicht auch noch preiswert ist, aufgeben und den Mietvertrag gleich kündigen? Immerhin ist es in den meisten Schweizer Städten und Agglomerationen nach wie vor schwierig, rasch eine passende Wohnung zu finden.

Ein knappes Wohnungsangebot in manchen Städten sowie hohe Mietpreise begünstigen diese Entwicklung. Wer einmal mit einer Wohnung das grosse Los gezogen hat - gute Lage, erschwinglich - wird sie nicht so rasch wieder hergeben.

Untermiete: Eigentümer*in muss zustimmen

Das Gesetz verlangt allerdings die Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin für eine Untermiete. «In der Praxis ist es gar nicht so selten, dass eine Untermiete relativ formlos zustande kommt und die Leute nicht daran denken, dass sie die Einwilligung der Verwaltung einholen sollten», sagt der Berner Mietrechtsexperte und Anwalt Hans Bättig. Wer als Mieter*in korrekt vorgeht, muss sich die Untermiete vorgängig bewilligen lassen. Weil die Untermiete zu den sogenannt zwingenden Bestimmungen im Gesetz gehört, wäre allerdings ein allgemeines Verbot einer Untermiete unzulässig. Dieses Recht können weder Hauseigentümer*in noch Verwaltung der Mieterschaft wegnehmen.

Drei Einwände sind denkbar

Nach dem Gesetz sind nur drei Gründe für eine Verweigerung denkbar (Art. 262 OR):

• Konditionen offen legen: Als Mieter*in bist du verpflichtet, die wesentlichen Konditionen des Untermietvertrags bekanntzugeben. Darunter fallen etwa die Namen der Untermieter*innen, die Anzahl der Bewohner*innen, die Höhe des Untermietzinses und die vereinbarte Vertragsdauer; der Eigentümer oder die Eigentümerin wird meist eine Kopie des Untermietvertrags verlangen. Bleibst du diese Informationen schuldig, darf die Zustimmung zur Untermiete verweigert werden.
• Missbräuchliche Untermiete: Problematisch ist es weiter, wenn du als Mieter*in die Untermiete zu einem echten Geschäft machen willst. Es ist ganz klar nicht zulässig, aus der Untermiete einen übermässigen Ertrag zu erzielen. Dies wäre genauso missbräuchlich, wie wenn deine Vermieter*innen aus dem Hauptmietvertrag einen zu hohen Gewinn abschöpfen. Bloss: Ab welchem Mass ist die Miete denn missbräuchlich? Je nach Sichtweise gehen Interessenvertreter*innen davon aus, dass ein Aufpreis von etwa drei bis zehn Prozent vertretbar wäre. Immerhin ist zu argumentieren, dass die Mietpartei mit der Untermiete Auslagen hat. Darunter fallen Kosten für das Mobiliar, Strom, Internetanschluss, sonstige Nebenkosten und Gebühren. Hinzu kommen ein gewisses Risiko und der Aufwand für das Inkasso. Die Profis zitieren Gerichtsentscheide, wonach eine Differenz von 30 Prozent gegenüber dem Hauptmietzins klar als missbräuchlich zu taxieren ist. Fassen wir zusammen: Würdest du als Mieter*in einen übersetzten Ertrag erzielen, kann deine Vermieterschaft die Untermiete ablehnen.
• Nachteile für die Eigentümer*innen: Schliesslich ist noch ein dritter Punkt anzuführen. Ein*e Vermieter*in respektive die Hausverwaltung kann die Untermiete untersagen, sofern daraus wesentliche Nachteile entstehen. Diese Formulierung bedarf freilich einer gewissen Auslegung. Handelt es sich um eine ganz normale Mietwohnung, darf sie den Untermieter*innen nur zum gleichen Zweck überlassen werden. Wir folgern daraus: Die Untermiete kann untersagt werden, wenn der Zweck der Wohnung entfremdet würde. So wäre es natürlich nicht zulässig, die Wohnung zum Beispiel als Coiffeursalon zu nutzen. Oder ein noch extremeres Beispiel: Der Vermieter muss es sich nicht gefallen lassen, dass die Untermieterin die Wohnung als Übungslokal für ihre Rockband oder als Raum für Schlagzeugunterricht nutzt.

Risiken bei der Untervermietung

Experte Hans Bättig weist darauf hin, dass noch einige Besonderheiten zu berücksichtigen sind. Schwierig wird es zum Beispiel, wenn in der Untermiete gleich eine längere Vertragsdauer vereinbart ist. Immerhin ist ja nicht auszuschliessen, dass das Hauptmietverhältnis aus triftigen Gründen gekündigt wird. Dies wäre der Fall, wenn das Haus umfassend renoviert werden muss. Es sind noch weitere Risiken aufzuführen: Was, wenn die Wohnungsmiete aufschlägt, der Hauptmieter oder die Hauptmieterin die Teuerung (je nach Vertrag) aber nicht auf die Untermiete abwälzen kann? Es hat also seine Tücken, wenn du plötzlich selbst Vermieter*in wirst.

«Der Hauptmieter haftet», so Experte Hans Bättig. Als Hauptmieter*in haftest du natürlich auch für Schäden, die auf das Konto der Untermieter*innen gehen. Wenn also dein*e Untermieter*in grösseren Schaden anrichtet oder schlicht und einfach nicht zahlt, bleibt dies an dir hängen.