Handänderungssteuer in der Schweiz in der Übersicht

Inhaltsverzeichnis

Handänderungssteuer: Definition
Wer muss die Handänderungssteuer bezahlen?
Höhe der Handänderungssteuer in der Schweiz
Bemessungsgrundlage
Ausnahmen bei Handänderungssteuer
Ist Handänderungssteuer steuerlich abzugsfähig?
Tipps und Tricks
Häufig Fragen

Handänderungssteuer: Definition

Die Handänderungssteuer ist eine Gebühr, die bei der Übertragung des Eigentums an Immobilien in der Schweiz erhoben wird. Diese kantonale Steuer wird unabhängig von Gewinn oder Verlust des Verkaufs fällig. Im Gegensatz dazu fokussiert sich die Grundstückgewinnsteuer nur auf den finanziellen Gewinn aus einem Immobilienverkauf.

Die Handänderungssteuer ist nicht in allen Kantonen vorhanden. In den Kantonen Zürich, Aargau, Tessin, Uri, Glarus, Zug, Schaffhausen und Schwyz werden sie nicht als solche erhoben. In diesen Kantonen können stattdessen Handänderungsgebühren oder andere Abgaben anfallen.

Wer muss die Handänderungssteuer bezahlen?

Die Handänderungssteuer wird in der Regel von der Käuferin oder dem Käufer der Immobilie entrichtet. Es gibt jedoch kantonale Unterschiede und in einigen Fällen wird die Steuer zwischen Käufer:in und Verkäufer:in aufgeteilt. Die meisten Kantone erlauben eine vertragliche Regelung zwischen den Parteien, um zu bestimmen, wer die Steuer zahlt. Informiere dich über die genauen Bestimmungen im jeweiligen Kanton.

Höhe der Handänderungssteuer in der Schweiz

Kanton	Steuersatz	Bemerkungen
Appenzell Ausserrhoden	max. 2%	Gemeinden können tieferen Steuersatz festlegen. Steuersatz beträgt die Hälfte bei Handänderungen von Eltern zu Nachkommen.
Appenzell Innerrhoden	1%
Basel-Land	2.5%	Steuer zwischen Parteien aufgeteilt
Basel-Stadt	3%	Reduzierter Satz von 1.5% in bestimmten Fällen von Selbstbewohnung
Bern	1.8%
Fribourg	1.5%	Gemeinden können “centimes additionnels” erheben
Genf	3%	Reduzierter Satz von 1% bei Erbteilung, 1.5% bei Tausch.
Graubünden	2%	Nur für Stadt Chur, Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Gemeinden müssen den Steuersatz in einem formellen Gesetz festlegen. Maximalansatz beträgt 2%.
Jura	2.1%	Reduzierter Satz von 1.7%, wenn die Liegenschaft einen Ersterwerb im Kanton darstellt und selbst bewohnt wird. Reduzierter Satz von 1.1% für von Nachkommen oder vom anderen Ehegatten erworbene Grundstücke oder bei Erbgang.
Luzern	1.5%
Neuenburg	3.3%	Reduzierter Satz von 2.2% für die folgenden Handänderungen: - Tausch von im Kanton gelegenen Grundstücken - Für ein Grundstück, welches dem Käufer oder der Käuferin dauerhaft (Frist von zwei Jahren) als Erstwohnung dient
Nidwalden	1%
Obwalden	1.5%	Steuer zwischen Parteien aufgeteilt
Solothurn	2.2%	Reduzierter Satz von 1.1% bei Erwerb unter Ehegatten und durch Nachkommen.
St. Gallen	1%	Reduzierter Satz von 0.5% bei Handänderungen zwischen Eltern und Kindern sowie bei Teilung des elterlichen Nachlasses unter Geschwistern.
Thurgau	1%
Waadt	2.2%	Gemeinden können einen Steuerzuschlag erheben bis maximal 3.3%. Steuer bei Liegenschaften auf zwischen Parteien aufgeteilt. Bei Abtretung oder unentgeltlichem Verzicht auf das Kaufrecht bemisst sich die Steuer auf die Hälfte des vereinbarten Preises.
Wallis	1-1.5%	Progressiver Steuersatz, je nach Wert der Liegenschaft

Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer bemisst sich in der Regel am Kaufpreis der Immobilie. Zum Kaufpreis gehören neben dem Basisbetrag auch alle weiteren Leistungen (zum Beispiel Übernahme der Möblierung oder Ausstattungen), die im Rahmen des Immobilienkaufs vereinbart wurden. Falls kein Kaufpreis festgelegt wurde, wie beispielsweise bei einem Tausch oder einer Schenkung, oder dieser deutlich unter dem Marktwert liegt, verwendet die Steuerbehörde stattdessen den Verkehrswert oder den Steuerwert der Immobilie als Bemessungsgrundlage. In einigen Kantonen wird neben dem Verkaufspreis auch der Verkehrswert ermittelt, um die Steuerbemessung zu präzisieren.

Die Formel für die Berechnung der Handänderungssteuer lautet also:

Handänderungssteuer = Steuertarif x Kaufpreis

Berechnungsbeispiel Kanton Bern

Der Steuersatz für die Handänderungssteuer im Kanton Bern beträgt 1.8%.

Du verkaufst deine Liegenschaft für 1’000’000 CHF. Falls nichts anderes vereinbart wurde, übernimmt die Käuferin oder der Käufer die anfallende Handänderungssteuer von 18’000 CHF.

(1’000’000 x 1.8% = 18’000)

Wenn deine Immobilie den doppelten Wert hätte, also 2’000’000 CHF, würden 36’000 CHF Steuerkosten anfallen.

(2’000’000 x 1.8% = 36’000)

Ausnahmen bei der Handänderungssteuer

Es gibt bestimmte Fälle, in denen die Handänderungssteuer nicht anfällt oder reduzierte Sätze zum Einsatz kommen.

Erbgang: Die Übertragung einer Immobilie durch Erbschaft ist oft von der Handänderungssteuer befreit. Variiert je nach Kanton.
Güterzusammenlegung: Bei der Zusammenlegung von Gütern, wie bei der Gründung einer Miteigentumsgemeinschaft, kann eine Befreiung gelten.
Erwerb durch Ehegatten, eingetragene Partner und Nachkommen: In vielen Kantonen ist der Erwerb von Immobilien durch nahe Familienmitglieder steuerbefreit oder ermässigt.
Zwangsverwertung: Bei Zwangsversteigerungen kann die Handänderungssteuer entfallen.

Kantonsspezifische Regelungen kannst du im jeweiligen kantonalen Steuergesetz einsehen.

Handänderungssteuer: steuerlich abzugsfähig?

Nein, die Handänderungssteuer kann nicht von den Steuern abgezogen werden. Sie wird als Teil der Transaktionskosten angesehen und muss als Teil des Kaufpreises getragen werden.

Tipps und Tricks rund um Handänderungssteuer

Rücksprache mit der Steuerbehörde: In einigen Kantonen kannst du im Kaufvertrag eine Vereinbarung treffen, um zu bestimmen, wer die Handänderungssteuer zahlt. Es lohnt sich, diesbezüglich mit der Steuerbehörde zu sprechen.
Prüfen auf Befreiungen: Informiere dich, ob du unter bestimmte Ausnahmen für eine Steuerbefreiung fällst. Dies kann je nach Situation und Kanton variieren.
Finanzielle Sicherheit des Käufers oder der Käuferin prüfen: Als Verkäufer:in solltest du sicherstellen, dass der Käufer oder die Käuferin über ausreichende finanzielle Mittel verfügt. In einigen Kantonen haftest du als Verkäufer:in solidarisch für die Steuer.

Häufige Fragen zur Handänderungssteuer

Gibt es Unterschiede in der Handänderungssteuer zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien?

In der Schweiz können Unterschiede zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien bestehen. Diese Unterschiede sind in der Regel auf kantonale und kommunale Steuergesetze zurückzuführen. In einigen Kantonen könnten also für Gewerbeimmobilien andere Steuersätze oder Berechnungsmethoden gelten als für Wohnimmobilien.

Es ist darum wichtig, dass du dich bei den zuständigen kantonalen oder kommunalen Behörden über die spezifischen Regelungen informierst.

Können die Kosten der Handänderungssteuer verhandelt werden?

Die Steuer selbst ist nicht verhandelbar. In vielen Kantonen steht es dir aber frei, zu verhandeln, ob Käufer:in oder Verkäufer:in die Steuer zahlt.

Welche Unterlagen sind für die Berechnung der Handänderungssteuer erforderlich?

Für die Berechnung der Handänderungssteuer benötigst du den Kaufvertrag und eventuelle Zusatzvereinbarungen. Diese Dokumente geben Auskunft über den vereinbarten Kaufpreis und alle damit verbundenen Bedingungen.

Wer kann von einer Reduzierung oder Befreiung der Handänderungssteuer profitieren?

Vor allem Familienmitglieder, Erben oder Ehegatten können von einer Befreiung oder Reduzierung der Handänderungssteuer profitieren. Die Bedingungen variieren jedoch auf kantonaler Ebene.

Handänderungssteuer: Das musst du wissen